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多地出台新政策!房地产又有新玩法
发布时间:2024-04-23 15:41:16  来源:若可 明源地产研究院  阅读量:932
       “房子一移,兰博基尼”。曾经的旧改,被视为千载难逢的造“富”行动, 因拆迁而致富的故事屡见不鲜,凭借旧改业务发展壮大的房企也不在少数。
       而今,这种现象一去不返。
       2021年“63号文”以后,“大拆大改”时代宣告落幕,取而代之的,是“更新”模式崛起。
       城市更新,不局限于拆掉重建,也包括局部修缮。更值得一提的是,现阶段的拆建,也与传统意义上的拆迁有着很大不同。在城市更新持续加码的当下,老旧小区的更新模式,正在发生全新更迭。


1大量住宅趋于老化 旧改工作任重道远

       中国房地产进入存量时代,不仅是因为住房市场趋于饱和,更是因为大量住房正在走向老化。
       这决定了,存量住房的更新改造,会是未来房地产市场的重头戏。
       七普的数据显示,截至2020 年末,我国家庭户人均住房建筑面积为41.76平方米,达到发达国家水平。
       与此同时,由于建成时间集中,大量房屋也正集体走向“老龄化”。
       据统计,截至2022年底,城镇既有房屋中,有约20%已建成超过30年;到2040年前后,这个数值预计将会达到80%。
       部分建国初期盖起来的小区已经沦为危房,居住体验差不说,还可能威胁人身安全。
       据住建局统计,城镇有300多亿平方米的存量住房,合计约22万栋老旧小区需要改造更新,这些小区普遍面临设施老化、环境不佳等问题,严重降低了居民的生活品质。
       前些年的拆迁改造,带动了一大批住房更新,也助推了区域面貌焕新。
       然而,这种资金巨大、规模宏大的改造模式,在近几年遭遇了严重瓶颈。
       一方面,经过多年改造,现在剩下的大都是难啃的硬骨头。存量巨大的老旧小区,也让地方财政倍感压力。
       另一方面,这几年的洗牌,让很多房企自顾不暇,旧改这种周期长、不确定性强的项目,别说民企,就连国央企都很谨慎。

       传统模式难以为继,微更新、原地拆建等更新模式,悄然登上历史舞台。


2局部更新改造  成为旧改主流模式
       自2020年起,中央一直在加大旧改方面的资金投入,特别是针对老旧小区的改造工程。
       不同于过去大拆大建,这一轮老旧小区改造,更强调补齐城市短板,注重提升功能,增强城市活力。
       去年新开工改造的老旧小区,加装电梯3.6万部,增加停车位85万个,养老托育社区服务设施2.1万个,改造燃气等各类管道约10万公里,建设口袋公园4100多个,建设绿道5300多公里。
       局部改造、补齐功能,是当前老旧小区改造的主流模式。
       过去三年间,全国各地累计分别完成了3.9万、5.3万、5.1万、5.3万栋老旧小区的改造任务。
       按照国家的规划, 将在2025 年底基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。今年的目标,是完成5万栋老旧小区的改造。
       纳入改造范畴的老旧小区,通常结构安全,但设计不佳,功能不全,或者部分功能年久失修,通过调整布局,改善设施,增加设备,完善住房的功能,可以明显提升居住体验。
       以上海为例,上海去年正式实施的《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法(试行)》就明确提出,对“建筑结构差、功能不全、确需保留的旧住房,通过原址改建等方式,使其能够独用成套?!?br />        由于历史原因,上海很多老旧住房没有独立的厨卫。成套改造,就是通过扩建,为这些老房子增加独立的卫生间/厨房,提升居住体验和便利性。
       除此以外,老旧小区改造内容还包括:
       基础设施维修改造,如水电煤气、供暖、通信等管道线路更新维修,以及道路、停车场等公共设施改善。
       建筑本体的改造,如外墙保温、防水、门窗更换、加装电梯等,以及楼道、阳台、屋顶等部位的维修。
       服务设施改造或增建,如增设健身器材、儿童游乐设施、养老服务设施、无障碍设施物业用房、快递柜、充电桩等。
       不过,并不是所有的老旧小区都能通过修缮来达到更新目的。这类房屋,需要有另外的更新方式。
       例如,上海就明确,对于那些建筑结构差、年久失修、功能不全、存在安全隐患且无修缮价值的旧住房,可以拆除、重新建设。

       而对于老旧小区的拆除重建,各地也在探索新玩法。


3旧改进入新阶段  多地试点原拆原建模式
       截至目前,北京、上海、广州、深圳和杭州等5个城市,已出台了相关支持政策,率先探索新的旧改模式。
       一种不同于传统拆迁,也不同于局部改造的老旧小区改造模式进入探路阶段。
       传统的拆迁方式,拆除重建后的小区,容积率会有明显增加。例如深圳多个旧改出来的新小区,容积率高达5以上。建成后的项目除了一部分作为回迁房外,剩余房屋由开发商出售以收回前提投入的成本,并获得相应的利润。
       而目前多地在探索的旧改模式,也是将原建筑拆除重建,但容积率不会有太大变化,居民也是原小区居民,改建后的小区居住功能和舒适度将得到极大提升。
       去年底,杭州浙工新村的居民自筹4.7亿重建小区的新闻,就引发了广泛关注。
       该小区共有13幢建筑物,其中最早一幢建于1983年。
       据报道,该小区部分楼栋早已被鉴定为C级危房(危房分ABCD四级,D级的危险程度最高),虽然经过加固,但效果不明显。
       按照当地政策,旧改的方式可能还是进一步加固。
       居民不愿意以加固模式来延长房屋的使用寿命。于是,小区居民自主提出申请,委托政府提供拆建服务。
       最终住建部门牵头,规划、园林、交通、国土等多个部门参与,对小区实施整体拆除,重新规划建设。
       原来13幢房屋拆除后,将建成7幢11层的电梯小高层。另外,还将配建“一老一小”活动中心等配套设施超2000平方米,增设450个地下车位,绿化率也将提升至25%以上。
       当地政府为小区重建提供了政策支持。其中包括为居民发放临时租房补贴,提供专项资金支持小区改造、加装电梯、未来社区改造等。
       随后不久,浙江发布了《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见(试行)》,浙工新村被作为示范案例进行推广。
       浙工新村改建模式,和传统的旧改有很大不同:
       ?资金来源渠道多元化,政府不再是唯一的出资方,而是由居民和社会资本共同承担,政府适当的给予激励;
       ?居民不需要动迁异地安置,项目在原址上拆除旧楼,再建新楼,居民还是原住民,既留住了乡愁,也更好的保留了城市风貌。
       这一模式,就称之为“原拆原建”。
       事实上,浙工新村并非个例。此前,深圳、北京、成都等地,也有成功案例。
       深圳最早原拆原建项目,可以追溯到2006年。田贝村在股份公司的主导下,自筹自拆自建,将80栋旧楼拆除,建成5栋32层住宅楼。
       此外,北京的劲松北社区、上海的彭三五小区、成都的中央花园二期等,都是原拆原建模式的成功实践。
       最近的案例,则是广州花都新华街丰盛社区集群街2号居民楼,上个月刚启动拆建工作。这也是广州花都区首个由政府部门指导、居民自筹资金拆建的危楼项目。
       从目前来看,各地对于这一模式的运作也有所不同。其中,最受关注的莫过于资金来源渠道。
       上述几个项目中,上海彭三五小区是由政府主导,财政掏腰包;杭州浙工新村是居民自筹+社会资本为主;广州花都项目政府补贴比例较高。

       相比之下,政府大包大揽的财政支出模式,在当前显然是无法大面积复制的。杭州模式及广州模式,更有可能在未来被推广。


4微利但可持续  新型旧改为房企提供新机遇
       传统的旧改,是典型的重资产模式,资金量大,周期长,复杂性高,很多房企都望而生畏。这一轮的行业下行,旧改项目成了很多房企的拖累,大量旧改项目也迫于资金压力而搁置。
       在此背景下,老旧小区原拆原建模式,对房企来说更具可操作性。
       房企投入一定的资金参与小区改造,换取一定年限的小区公共空间和设施的经营权,从而获取相应的投资回报。
       以北京劲松北社区改建为例,负责小区改造工作的是民企愿景集团。企业前期投资了3000万元参与劲松北社区一、二小区的改造。
       作为回报,小区所在的街道与企业签订了20年期的改造和运营协议。项目改造完成后,该企业通过物业运营及服务获取投资回报,包括物业管理费、停车管理费,以及商店、餐厅、社区服务中心等空间的租金收入。
       该公司测算,项目大概需要10年收回前期投入成本,后面10年将进入盈利期。
       原拆原建模式对房企来说,前期资金压力不似传统旧改那么大,后期收益也没传统旧改来得那么快,属于“细水长流”的赚钱方式。
       这与当前行业“赚慢钱”的趋势也是一致的。它要求房企不仅要有开发能力,更要有运营能力。对于转型中的房企来说,这是不小的考验,同时也不失为一种新的机遇。


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